Extinción de condominio: Guía 2023 con lo que necesitas saber
La extinción de condominio es
frecuente en parejas en proceso de divorcio con una vivienda en común: conoce
los detalles
Son muchos los casos en que dos o
más personas pueden ser propietarias de un mismo bien, algo muy
frecuente en el mundo de la vivienda. Los casos más habituales
son herencias (propiedad de un bien entre varios hermanos)
o divorcios (vivienda adquirida por ambos durante el matrimonio). En
estos supuestos, la extinción de condominio permite disolver
el régimen de copropiedad existente.
Aunque lo mejor es que la
extinción del condominio se lleve a cabo de forma amistosa, es posible que se
produzca un conflicto si uno o varios de los propietarios quieren vender, pero
la otra parte se opone. Para evitar este bloqueo existe una herramienta legal:
la división de cosa común.
En este artículo te contamos todo
lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio en 2023:
qué significa, qué tipos de extinción de condominio existen, cuáles
son los gastos e impuestos asociados, cuál es el coste de esta operación, qué
ocurre en caso de existir hipoteca...
- ¿Qué es la extinción de
condominio?
- Causas de la extinción del
condominio
- Consecuencias de la
extinción de condominio
- Extinción de condominio con
acuerdo
- Extinción de condominio sin
acuerdo
- Extinción
de condominio ¿cómo afecta al derecho de uso y al usufructo?
- ¿Cuánto se paga
por una extinción de condominio?
- ¿Cuáles
son los gastos e impuestos de la disolución de un condominio?
- La extinción de condominio
con hipoteca
- ¿Qué se
necesita para hacer una extinción de condominio?
¿Qué es la extinción de
condominio?
La extinción de
condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Existen dos
formas de hacerlo: mediante un acuerdo amistoso o a través de un procedimiento
judicial concreto (división de cosa común), que desembocará en la venta forzosa del bien (subasta).
Hablamos de condominio cuando
un bien indivisible tiene varios propietarios: existen conceptos similares con
idéntico significado que puedes encontrar en la normativa y documentos legales:
copropiedad, comunidad de bienes, proindiviso...
En un condominio cada propietario
lo es en una cuota determinada. Por ejemplo, al 50-50 en el caso de una pareja
que pague la vivienda a medias, o en porcentajes idénticos del 25% en caso de herencia entre cuatro hermanos (sin que se
haya favorecido a ninguno de ellos en el reparto).
Si te preguntas en qué
casos puede producirse una extinción de condominio, es
necesario que:
- Uno o varios propietarios no
quieran continuar formando parte de la comunidad
- El bien sea indivisible y, por tanto, no pueda
repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso)
Causas de la extinción del
condominio
Los casos más frecuentes
de extinción de condominio se dan en situaciones como herencias
(extinción de condominio entre hermanos) y divorcios.
La acción judicial que se utiliza
para materializar la extinción de condominio es la de división de cosa común, si bien lo ideal es intentar llegar
a un acuerdo amistoso fuera de los tribunales. Se recurre a esta
herramienta legal cuando existe una situación de bloqueo que impide
la venta debido a que uno o varios propietarios se niegan a realizar esta operación.
Consecuencias de la extinción
de condominio
El encaje legal de la división de
cosa común se encuentra en el artículo 400 del Código Civil, que indica
que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la
comunidad" y que "cada uno de ellos podrá pedir en cualquier
tiempo que se divida la cosa común."
En este marco, existen dos
opciones:
Extinción de condominio con
acuerdo
Una de las soluciones posibles
consiste en la extinción del condominio con compensación económica. La
parte que desea vender puede ser compensada económicamente por la otra u otras,
de forma que se le entregue una suma de dinero a cambio de ceder su cuota de
participación.
Por ejemplo, si tu expareja
quiere mantener la propiedad común y tú no, una posibilidad es la cesión de tu
parte a su favor a cambio de una compensación precio. La otra opción es
llegar a un acuerdo para vender el bien.
Extinción de condominio sin
acuerdo
La solución más gravosa es
la subasta del bien y esta vía solo es posible cuando no se haya alcanzado
un acuerdo y haya que llevar el caso ante un juez.
Aunque es posible que las partes
intervengan en el proceso y que puedan fijar un precio mínimo y determinadas
condiciones de la subasta, hay que tener en cuenta que la
normativa permite su adjudicación por importes inferiores y que el
caso estará en manos de un juez.
En general, siempre es mejor
llegar a un acuerdo fuera del ámbito de la subasta.
Extinción de condominio ¿cómo
afecta al derecho de uso y al usufructo?
Por otro lado, es importante
tener en cuenta que una cosa es la propiedad del bien y otra distinta el
derecho de uso. Por ejemplo, en caso de divorcio se deberá respetar
el derecho de uso de la vivienda a favor de una de las partes de la pareja
establecido vía convenio regulador o sentencia judicial.
Lo mismo se aplica a un posible usufructo. Por ejemplo, es frecuente la
existencia de un usufructo vitalicio de la que fue vivienda habitual de un
matrimonio en caso de fallecimiento de uno de ellos: aunque el bien sea
heredado por los hijos, se mantendrá un usufructo vitalicio a favor del cónyuge
que no se verá afectado por un posible proceso de división de cosa común.
¿Cuánto se paga por una
extinción de condominio?
El precio dependerá del
tipo de solución alcanzada. Por eso es difícil pensar en una calculadora
de extinción de condominio o herramienta equivalente.
Si te preguntas quién
paga los gastos de una extinción de condominio, en general, quien vea
aumentada su cuota de propiedad gracias a la cesión de otro deberá abonar
el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que
suele rondar el 1% del valor del bien (depende de cada comunidad autónoma).
¿Cuáles son los gastos e
impuestos de la disolución de un condominio?
Hay que tener en cuenta que,
fiscalmente, la extinción de condominio es mucho más económica que la
compraventa, ya que no hay que abonar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto es así
porque la cantidad económica que recibe el que abandona la comunidad no es
el precio de una venta, sino la compensación económica ante el hecho de que
sale de la situación de comunidad.
En cualquier caso, siempre
habrá que hacer frente a los gastos de notaría, registro y gestoría para
inscribir de forma correcta la operación y proteger los derechos de los propietarios.
Además, la tasación para extinción de condominio es un trámite
necesario al que también hay que hacer frente.
Extinción de condominio: IRPF
2023
Es importante saber que, si cedes
parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible
ganancia deberá tributar en el IRPF. Por tanto, tributará la
ganancia patrimonial siempre que el valor declarado en la extinción de
condominio sea superior al valor de adquisición del bien.
Hasta hace poco existían
criterios dispares entre las distintas comunidades autónomas al respecto: el Tribunal Supremo zanjó la cuestión recientemente a
favor de Hacienda.
En concreto, el Alto
Tribunal considera que en la extinción de condominio existe una ganancia
patrimonial cuando se actualice el valor del inmueble. La
sentencia fija como doctrina que "la compensación percibida por un comunero,
a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará
para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF,
cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su
adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea
positiva".
Extinción de condominio y
plusvalía
Otra ventaja fiscal de la
extinción de condominio es que este tipo de operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento
de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
La lógica es la misma que en el
caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: no existe transmisión
patrimonial, por lo que no se produce el hecho imponible al que se refiere este
impuesto. La situación sería distinta en caso de compraventa. La parte que vea
incrementada su cuota de propiedad deberá abonar este tributo en caso de que,
en el futuro, venda el bien.
La extinción de condominio con
hipoteca
Es muy frecuente, especialmente
en caso de matrimonio, que exista una hipoteca a medias asociada a la
vivienda cuya copropiedad está en disputa:
- Si quieres quedarte con la vivienda al completo
e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecaria para que, en adelante, seas
el único responsable de pagar el préstamo, ya que serás el único
propietario. Sin embargo, es posible que tu banco estuviera dispuesto a
concederos un préstamo a ambos, pero no a ti solo. En este caso, te
tocará negociar o incluir avales, un nuevo cotitular...
- Si se produce una venta de la vivienda,
podéis venderla con o sin hipoteca, consultando qué opción os conviene más. Lo más
habitual suele ser cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con
la compraventa.
¿Qué se
necesita para hacer una extinción de condominio?
En general, en
caso de acuerdo basta con concertar una cita en una Notaría y exhibir
determinada documentación básica:
· * DNI de todas las partes
· * Tasación o valoración del bien
· * Documentación sobre el bien (escrituras y
cualquier documento relevante)
· * Documentación sobre medios de pago
La extinción de condominio será siempre más sencilla y económica si se lleva a cabo de forma amistosa que si se termina llevando el caso a los tribunales: es importante tener en cuenta que, en caso de abrir la vía judicial, las partes perderán el control sobre la solución final.
Además, la subasta suele suponer una pérdida económica para las partes, ya que el bien puede ser adjudicado por precios inferiores a los que se manejan en el mercado de compraventa de vivienda. A ello hay que sumarle los costes inherentes al proceso judicial: abogados, procuradores...
En cualquier caso, conviene
valorar que la cesión de una cuota hacia otra persona resulta mucho más
ventajosa fiscalmente que su venta: tenlo en cuenta si estás pensando en la
mejor solución para la extinción de un condominio.
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