EXENCIÓN REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL
Podrán gozar de exención las
ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la
vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total del valor de
transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva
vivienda habitual.
Asimismo, el
contribuyente puede obtener el beneficio fiscal de la exención por
reinversión si destina las cantidades obtenidas en la enajenación de la
vivienda habitual a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en
construcción, incluida la posibilidad de autopromoción.
En este caso, para que resulte
aplicable la exención por reinversión el contribuyente tendrá que cumplir dos
plazos: un plazo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la
transmisión y, otro plazo de cuatro años para acabar la construcción desde el
inicio de la inversión adquiriendo la propiedad de la nueva vivienda.
Si para adquirir la vivienda
transmitida se hubiera utilizado financiación ajena, se considerará,
exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la transmisión
el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.
Se entenderá que el contribuyente
está transmitiendo su vivienda habitual, cuando constituya su vivienda habitual
en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los
dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Concepto de vivienda habitual
y rehabilitación
A efectos fiscales, se considera
vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente
resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la
vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido
dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras
circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como
celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención
del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.
Por su parte, para que la
vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es
preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el
propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha
de adquisición o terminación de las obras.
A efectos de la exención por
reinversión la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de
vivienda, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan
cualquiera de los siguientes requisitos:
- Que se trate de actuaciones subvencionadas en
materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal
de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la
regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
- Que tengan por objeto principal la reconstrucción
de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las
estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste
global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de
adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años
inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en
otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de
dicho inicio.
A estos efectos, se descontará
del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte
proporcional correspondiente al suelo.
Reinversión total o parcial
Para aplicar la exención por
reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la
venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin
dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como
consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el
transmitente del inmueble.
Por lo tanto, para considerar
realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor
de adquisición de la nueva vivienda con independencia de que su importe
haya sido satisfecho o financiado.
En el caso reinversión parcial
solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia
patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.
Plazo para la reinversión
La reinversión deberá efectuarse,
de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados
de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los
anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
Se entenderá que la reinversión
se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con
precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad
indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto
en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la
enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración
del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su
intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Con motivo del estado de alarma
declarado a raíz de la epidemia de COVID-19 el plazo de dos años previsto para
la reinversión se paralizó desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en
vigor del Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020.
Asimismo el plazo previsto en el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF computado desde que la vivienda dejó de ser habitual hasta que se vende también se ha visto afectado por la citada paralización.
Incumplimiento de las
condiciones
El incumplimiento de cualquiera
de las condiciones determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la
ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente
imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención,
practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los
intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en
que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de
declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho
incumplimiento
Comentarios
Publicar un comentario
Muchas gracias, por tu comentario