Usufructo vitalicio de una vivienda: en qué situaciones es posible quitarlo y en cuáles no

 

En el Código Civil español se registran diversas situaciones en las que se contempla la anulación del usufructo ¿Cuáles son?

A la hora de vender o comprar un inmueble es necesario conocer todas y cada una de sus características, inclusive el régimen de propiedad en el que se encuentra.

Antes de saber si es posible quitar o no el usufructo vitalicio de una vivienda, habrá que conocer este término así como el texto legal en el que viene regulado. De esta manera, el usufructo vitalicio se entiende como el “derecho a disfrutar de por vida de un bien ajeno, con la obligación de conservar su forma y sustancia, excepto que la ley o el título de su constitución autoricen otra cosa”. “El usufructo vitalicio es el derecho a disfrutar de un bien del que no se posee la propiedad durante toda la vida”, según establece el artículo 467 del Código Civil español.

1.     ¿Es posible quitar el usufructo vitalicio de una vivienda?

2.     Supuestos bajo los que se extingue el usufructo

3.     ¿Cuánto cuesta quitar el usufructo de una vivienda?

4.     ¿Se puede vender el usufructo?

1.     Venta del usufructo vitalicio a un tercero

2.     Vender el pleno dominio de una vivienda de mutuo acuerdo

3.     Vender el usufructo de una vivienda al nudo propietario

5.     ¿Cuánto cuesta la venta de un usufructo?

¿Es posible quitar el usufructo vitalicio de una vivienda?

En principio y por norma general se puede quitar el usufructo vitalicio en el caso de fallecimiento del usufructuario. Asimismo para su cancelación será necesario acreditar el fallecimiento mediante el certificado de defunción, además de una solicitud del interesado en la cancelación, habiendo acreditado previamente la liquidación y pago de los impuestos devengados por dicha cancelación.

Supuestos bajo los que se extingue el usufructo

Además del fallecimiento existen otras causas por las que el usufructo puede verse extinguido:

• Expiración del plazo que se contemplaba para el usufructo
• Renuncia del usufructuario a su derecho
• Reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona mediante la compra de dicho derecho
• Pérdida de la cosa objeto del usufructo: Es decir, si la vivienda objeto del usufructo es demolida, el usufructo existente se extingue

¿Se puede vender el usufructo?

Una manera de quitar el usufructo es venderlo:

Venta del usufructo vitalicio a un tercero

Se trata de la alternativa menos habitual y se da cuando la persona que quiere comprar el usufructo no es el nudo propietario, o sea, que no tiene ningún derecho sobre la vivienda.

La diferencia principal en este caso es el tiempo de disfrute del usufructo. Por ejemplo, si tu vecina del quinto se ha quedado viuda y tú le compras el usufructo, disfrutarás del bien de la misma manera que un usufructuario: podrás alquilar la casa, vivir en ella o volver a vender el usufructo, pero este derecho tendrá la misma duración que poseía el usufructuario inicial. Es decir, no será una adquisición permanente sino hasta que la persona usufructuaria original fallezca.

Vender el pleno dominio de una vivienda de mutuo acuerdo

Consiste en vender tanto el usufructo como la nuda propiedad a un tercero. La transacción exige que todas las partes estén de acuerdo, el nudo propietario no puede vender la casa sin el consentimiento del usufructuario y viceversa.

Se debe buscar un comprador y en el momento en el que se firme la escritura de compraventa se celebrará una reunión ante notario para transmitir tanto el usufructo como la nuda propiedad.

Vender el usufructo de una vivienda al nudo propietario

Esta opción es la más frecuente ya que el nudo propietario conseguiría la plena propiedad de la vivienda tras la renuncia del usufructuario a su usufructo. De esta manera, los nudos propietarios podrán hacer lo que quieran con el bien adquirido.

Lo habitual es que se produzca después de una herencia. En estos casos, si el viudo o la viuda no quiere disfrutar de la vivienda heredada, podrá vender el usufructo a los hijos y herederos.

También podría darse el caso de que las partes llegaran a un acuerdo y el usufructuario renunciara a su derecho de uso en favor de los nudos propietarios. Esta segunda opción requerirá de asesoramiento legal.

Por último, hay algo que se ha de tener en cuenta: si el derecho de usufructo se generó tras un divorcio y existen hijos en común menores de edad, no se podrá vender la vivienda sin previa autorización de un juez.

¿Cuánto cuesta la venta de un usufructo?

Vender el usufructo de una vivienda implica una serie de impuestos de los que debes hacerte responsable. Además, el precio del usufructo vendrá determinado por la tasación de su valor:

• Plusvalía municipal, para cuyo cálculo se tendrá en cuenta el valor catastral del suelo, la fecha de adquisición del bien y la fecha de transmisión
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si se paga un precio por el usufructo, es decir, se trata de una adquisición onerosa, la transmisión tributará por el ITP y el adquirente será quien deba pagarlo
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Si el usufructo se transmite por una herencia o donación se deberá abonar el ISD por parte de quien recibe la herencia 
• IRPF: Quien transmite el usufructo por un precio deberá tributar en la declaración de la renta (IRPF) por la ganancia patrimonial que ha obtenido por la transmisión